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在充斥著文青的豆瓣上輸入“租房”，會發現很多租房小組。點開這些活躍的小組介紹，里面的內容大同小異：“房子是租來的，生活不是！”“租的房子，也可以成為一個小世界。”“希望合作的小伙伴，可以一起看漫展，一起去周末小活動，一起夜跑。”......簡單的一句話，也反映出租客的一點小心愿。幾年前，“蝸居”、“地下室”、“上下鋪”還是父母、媒體對租房游子最大的擔憂，而如今哪怕連樓房里的便宜隔斷，青年租客都提不起任何興趣。“干嘛那么委屈自己！”是很多拒絕筆者轉租隔斷的小伙伴留下的話。是啊，干嘛不住的好一點，哪怕是租的房子。于是筆者只能把不住的隔斷租給那些年紀稍大的群體。租住改善需求考驗著公寓的核心問題那些僅能維持基本住宿需求的“棚戶式”公寓，早已不能滿足新青年們對生活條件改善的需求。這種需求反應在供應領域就是：長租公寓市場的“火爆”和“敷衍”公寓的“落寞”。像最近公寓市場的鮮明對比：一方面：自如A輪融資40億，估值200億，已成為長租公寓行業名副其實的獨角獸。另一方面：已有部分長租公寓產品“陣亡”--GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓。火爆與落寞的背后，卻考驗著長租公寓背后最核心的問題：“如何才能長租?”蔣衛東城家公寓總經理為此地產資管網對城家公寓總經理蔣衛東進行了一次專訪，這家為數不多的盈利公寓，是如何將“改造”與“長租”進行到底的？紛爭四起，城家公寓靠運營與產品立足如果說2016年是長租公寓的元年，那么2017年就是長租公寓“戰國紛爭”的一年。這一年，長租公寓從業者四處揭竿而起，另立王國。據鏈家研究院2017年發布的《租賃崛起》報告顯示：到2025年，中國住房租賃市場規模將由2016年的1.1萬億躍升至3萬億，租賃人口將達2.3億人，到2030年將超過4萬億。此外據不完全統計，中國長租公寓品牌超過500家。在這500家品牌中，百強房企、互聯網企業、銀行、酒店集團、中介類以及品牌機構紛紛加碼，利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試。此時，如何打造核心競爭力，對從業者帶來了考驗。對城家公寓而言，華住酒店集團和IDG資本的共同投資無疑是它的優勢。但采訪時蔣衛東卻表示，城家的生命力更多體現在產品跟運營上。城家與華住更多的協同體現在運營管理以及產品模式上。在集中式公寓里做短租，由Stay、Live延伸到Night場景，很明顯，城家一系列動作的背后，都離不開華住的身影。城家能夠打破長短租邊界，打造“靈活住”的差異化競爭力，很大一部分得益于華住系多業態互為依存的關系，使得城家在長短租的場景下，快速切換產品和服務成為可能。此外，長短租結合最大的困難在于，兩條戰線上針對的客群不盡相同，也都有不同的獲客方式。據蔣衛東介紹，城家公寓主要是有兩類客群，一類是長租，另一種則是短租，不同客群的抓取來源于不同的渠道，城家與華住的直連已經打通，華住整個會員獲客體系對城家靈活住和短租的銷售存在很大助力。蔣衛東表示，長短租的產品模式主要有以下幾點好處：1、時間上從一天到一年打通，客群更加豐富，有助于提升長租公寓入住率，降低空置率；2、租的越短，銷售價格越高，坪效和收益提升；3、有助于迅速爬坡。定價是一個不斷回歸的過程在長租公寓領域有一個困惑從業者的問題，就是定價與出租率。一方面，定價太低，出租率會提升但容易觸碰盈利紅線；另一方面如果定價較高，出租率難以保證。因為有數據統計，如果出租率不能超過92%，運營就會存在問題。對此蔣衛東用了一個簡單的經濟模型說明：假如房間定價一元，毫無疑問，爬坡快、出租率高、續租率高，這三項公寓從業者或基金青睞的幾項指標將會非常理想，但這樣真的能實現盈利嗎？未必。這涉及到定價體系，對于城家而言，背后是一套很復雜的收益管理的邏輯。蔣衛東笑稱其為“既要馬兒跑，又要馬兒不吃草”。這就要求定價必須科學，蔣衛東直言，定價是一個不斷回歸的過程。當問及增值服務，即基于城家公寓吸引的客群產生的流量，衍生出對于娛樂、社交、餐飲、零售等多方面需求。蔣衛東表示，現階段這些不會造成直接的收益，更多是賦能，帶來住戶生活質量的提升與市場良好口碑，從而形成售價的支撐點。這和大數據應用類似，不是為了去變現，而是通過數據研發，數據分析，讓產品更加貼近需求。金融創新：積極探索，謹慎嘗試從盈利角度來看，租賃是個不討好的事兒。據統計，公寓租金回報率在2%左右，北上廣深等一線城市，租金回報率在1.5%，遠遠低于理財產品的收益率，租賃投資回收期也太長。此前從業者參與租賃供應的積極性低，很大原因在于前期投入太大，回籠資金的周期過長，但眼下形勢已變的完全不同。目前，各大商業銀行都在不斷加碼進入住房租賃市場，多家銀企達成戰略合作，打造租房的金融服務鏈條。此外長租公寓資產證券化的通道也不斷擴寬。對于金融創新的嘗試，蔣衛東給出的答案是“積極探索，謹慎嘗試”。“城家現階段融資渠道多是傳統商業銀行。城家公寓爬坡期比較短，有著良好的現金流。所以，對于金融創新，更多是保持探討與研究。”謹慎姿態的另一體現在于物業選取上。物業競爭白熱化，但并不是說，是個物業就拿。城家公寓要求物業的合法合規，而且會為很多物業申請酒店牌照即特種行業許可證。從前期設計上，包括監控、安全、消防按照酒店標準打造，設置智能化密碼門鎖，合理人員配置等，保證公寓安全。長租公寓的頭部效應一個充分競爭、互聯的時代，是幾個頭部與眾多長尾的時代。很多垂直領域在早期就出現了贏家通吃的狀況——回想當年漫天遍野的視頻網站，現在只有優酷土豆、騰訊、愛奇藝等幾家富有活力；3000多家團購網站只留下大眾點評和美團；多家網約車公司只留下滴滴。長租公寓會不會出現頭部效應？蔣衛東表示：“長租公寓領域應該會出現頭部效應。目前的公寓市場玩家眾多，一定會出現一些大企業出來對公寓行業進行產品、運營、資產、品牌等各方面的梳理，資本也可能會出現站隊現象。”談及城家公寓的愿景，蔣衛東提到：“城家在進入的市場，自然是希望能夠迅速占據該區域的領導地位。”在筆者看來，眼下這場“百國爭雄”的長租公寓市場，必將迎來幾場征伐大戰。大戰后的未來租房場景可能是這樣的：品牌公寓占據極大疆域；房企、互聯網企業、銀行、酒店集團、中介類各司其職形成幾大集團；持有多“國”護照的小民增多，但認同感也越來越強；至于統一，遙遙無期。免責聲明：文章部分圖片來源于網絡如有侵權請聯系刪除！

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